新萄京81707官方网站

??? 时间：2010年11月8日
??? 地点：香港太古广场一期5楼

主持人赖立新副总裁：各位媒体界的朋友下午好，首先欢迎大家出席新萄京81707官方网站地产集团有限企业2010年10月业绩资讯发布会，很荣幸在此先容企业管理层：
??? ??? 新萄京81707官方网站地产董事局主席许家印教授
??? ??? 新萄京81707官方网站地产董事局副主席、总裁夏海钧博士
??? ??? 新萄京81707官方网站地产实行董事、首席财务官谢惠华先生
??? ??? 现在将时间交给夏总，为大家先容10月的合约销售情况。

夏海钧总裁：很高兴又跟大家见面，现在将集团2010年10月销售情况向媒体通报，2010年10月集团实现合约销售额55.6亿元，同比2009年同期的5.13亿元，增长984.5%，再次刷新今年以来单月最高销售金额；合约销售面积89.2万平方米，同比2009年同期的8.5万平方米，增长950.5%；尽管在10月初国家进行了二次调控，新萄京81707官方网站地产还是有能力驾驭调控的风险，使企业在单月上创造了新的历史纪录。
??? ??? 截止10月底，企业在售项目达52个，分布于中国25个主要城市。10月大家新开盘4个项目，新进入长春、淮安、宜昌、辽阳4个二三线城市，也是新萄京81707官方网站今年宣布正式进入的区域，3个三线城市项目在10月份均取得了优异的市场表现，表明集团企业在三线城市有效的开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，三线城市的进军未来会成为新萄京81707官方网站地产集团和中国其他房地产企业重要的标志，也会使新萄京81707官方网站在未来国家宏观调控中处于稳定增长的状态。
??? ??? 全月合约销售额占比较高的地区包括：武汉、沈阳、长春、长沙、成都等，同时延续了合约销售地区分布均衡的良好势头。
??? ??? 集团2010年10月合约销售额环比9月的51.1亿元，增长8.9%；合约销售面积环比9月的79.6万平方米，增长12.1%。?
??? ??? 大家向投资者宣布，2010年1—10月，集团累计实现合约销售额411.6亿元，也就是说在10月份胜利的完成了全年400亿元的目标，还是在目标上调的基础上提前完成的，表明了新萄京81707官方网站是恪守诚信的企业，从过去到未来，对国际投资者和股民的投资的承诺都是如实的兑现。相比2009年同期的236.0亿元，增长74.4%；累计合约销售面积659万平方米，相比2009年同期的458.8万平方米，增长43.7%。
??? ??? 除了农历新年是中国传统销售的淡季外，基本上保持亮丽的销售业绩，面对国家的两次宏观调控，新萄京81707官方网站地产集团提前完成全年的销售目标。今年5月份率先推出8.5折优惠，今年1月和4月提前在国际上融资，超前的战略成功的在国家的宏观调控下，为企业未来的发展打下了坚实的基础。10月份在3个三线城市开始销售，还会有大量的三线城市楼盘在未来的几个月乃至明年推出，三线城市成为企业未来营业额和利润重要的增长区，也是企业重要的利润增长点。
??? ??? 2010年1—10月，大家累计已完成全年400亿元合约销售目标的102.9%，达到411.6亿元，这一合约销售额是2009年全年303亿元的135.8%。
??? ??? 大家提前整整两个月完成了上调后的合约销售目标，不仅实现了大家年初时的承诺，也再次验证了企业的团队实行力和巨大的增长潜力；特别是大家面对9月份第二轮楼市调控、市场低迷的情况，坚持前瞻、灵活的销售策略，并凭借大家深受市场欢迎的高性价比产品，月成交额接连创出年内新高，优质品牌的形象已深入人心。
??? ??? 10月份，大家新开盘长春新萄京81707官方网站绿洲、宜昌新萄京81707官方网站绿洲、辽阳新萄京81707官方网站绿洲、淮安新萄京81707官方网站名都4个新项目，合计销售额接近12亿元。新开盘的4个项目，均位于大家新进入的二、三线城市，其中3个是位于非省会的三线城市，在当地成功树立起新萄京81707官方网站品牌的优质形象。大家在不同地域、不同档次、不同产品类型的产品持续获得买家的一致认可，再次表明大家的产品品质过硬、均好性强、性价比高。
??? ??? 同时，大家今年新开盘的20个项目，大多实现半年内拿地到开盘，说明大家深耕二、三线城市的全国战略、大规模开发的精品战略是成功的，这也显示了大家绝不囤地、快速开发的民生地产理念。

主持人：下面是问答环节，请各位提问前报上机构的名称。
??? ??? Tencent财经：11月5日是新萄京81707官方网站地产上市一周年，这一年发生了很多的事情，许总这一年最大的感受是什么？企业面对的下一个挑战是什么？
??? ??? 许家印主席：新萄京81707官方网站上市的一年，感觉到企业的发展跟未上市之前更加的稳健和顺利，上市后企业保持了非常充足的现金流，大多数情况下都是200亿元以上的现金，最低也未低于150亿元，企业在稳健发展方面有非常大的进步。上市后的一年中，也是中国房地产宏观调控政策出台最多、最严厉的一年。在这一年中大家的体会是，新萄京81707官方网站赢在战略上，为什么这么说。
??? ??? 率先进入省会城市，今年开始进入三线城市，这是新萄京81707官方网站在向全国拓展时在2004年做出的重大决策，就是进入二、三线城市，产品定位中中端至中高端产品占70%，高端产品占10%，旅游度假产品占20%，这是根据消费群体宝塔型的定位。新萄京81707官方网站向全国拓展后，通过所采取的管理模式，即标准化的中央集权管理模式，获得了超强的抗风险能力、超强的成本控制能力、超高的品质打造能力，说明企业的战略是成功的。市场箫条的时候，为什么新萄京81707官方网站每个月的销售基本上都是环比增长，今年四、五月份国家宏观调控出台后，绝大多数地产企业的销量都降低40%—70%，新萄京81707官方网站反而上升，原因是什么？新萄京81707官方网站有非常好的产品品质和非常强的成本控制能力，所以才会保持企业良好的销售业绩。

南方都市报：新萄京81707官方网站目前已经提前完成全年的销售目标，今年预计可以完成销售量是多少，明年初定的销售目标是多少，明年的市场是怎样的？
??? ??? 许家印主席：这个问题是否可以说，大家推算一下，新萄京81707官方网站从春节后的3月份开始，每个月的销售基本上是环比增长，也就是说今年新开盘20多个，估计年底还有10个新开楼盘。从每个月销售额30亿元增长到每个月50亿元，可以预计一下今年新萄京81707官方网站将达到怎样的销售水平。
??? ??? 作为企业，明年的计划一定会考虑到增长，假使说11、12月份都在50亿元的销售额，今年就会达到500亿元，今年如果销售500亿元，明年就要有所增长，例如20%或者是30%的增长，按照正常情况下，上市企业都要保持业绩的增长，我没有说多少，大家写的时候，斟酌一下如何写，不要让我违规。

香港苹果日报：部分发展商估计在未来的二个月都会推盘，供应多的情况下，楼价是否会下调，您怎样认为，新萄京81707官方网站是否会继续8.5折到明年？
??? ??? 许家印主席：新萄京81707官方网站对市场比较敏感，企业在经营方面是随行就市，而且大家的基础条件比较好，大家是打造精品，每个产品在同类产品中的品质是非常好的，这是在老百姓中最受欢迎的根本。
??? ??? 新萄京81707官方网站超前进入二、三线城市，同时超前进入潜力大的城市和区域，两个超前决定了新萄京81707官方网站的土地成本比较低。加上新萄京81707官方网站严谨科学的管理和强大的实行力，形成了新萄京81707官方网站强大的成本控制力，有了好的产品，低的成本，因此在市场竞争中，就会有很大的把握。无论市场发生怎样的情况，企业都会随行就市做出应对。

香港星报：今天的股价已重上4元，上市时购买股票的投资者是否有增持股份，你自己是否打算增持股份，手头现金是充裕还是不充裕，是否有打算增持企业的股票。
??????? 许家印主席：购买新萄京81707官方网站股票的都赚钱了，不知道你是否购买新萄京81707官方网站的股票。是否有增持情况不知道，也不方便透露。
??????? 我个人的财务状况是健康的，而且是非常良好的。因为我现在已经持有了68%的股份，已经算是比较高的比例，目前来说没有增持的计划，如果增持的话一定要公告的。

观点地产：新萄京81707官方网站最近高调的进入商业地产，目前流动性过剩和通货膨胀的压力下，是否担心热钱的推动下导致商业地产的泡沫出现？
??? ??? 许家印主席：商业地产并不是新建的，而是已建了二、三年的商业地产，刚才提到了新萄京81707官方网站有20%的旅游地产，配备相应的配套，对大家来说叫做配套，也可以叫做商业地产，这就是酒店、会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心和健康中心。一个超五星酒店和六个中心，上个月23日重庆商业地产项目开业，11月份的会议中心14个会议厅每天都是订的满满的。

香港明报：10月份推出了4个新盘，目前有52个盘在销售，平均每个盘的销售速度是怎样的，之前有分析师说新萄京81707官方网站的销售速度不够，随着预售款在浙江、北京或者是全国推开，你们是否会采取更快的销售速度，销售上有哪些新的策略？许先生提到中央集权制的管理和成本控制能力，三线城市的材料是全国配售吗，物流成本是否相对比较高？目前为止所有的宏观调控政策中，对于地产商影响最大的是哪一个？
??? ??? 许家印主席：大家根据每年的总量和开发楼盘的数量确定楼盘一年要卖多少个亿，基本的原则是保证一年四季要有楼卖，不能说一年卖了三个月，剩下的9个月都没有楼卖，如果一年的销量和计划是吻合的，说明价位和销量达到了平衡点。企业是有计划的，今年计划是360亿元，之后调高到400亿元，上个月底为止已经超额完成全年的任务。
??? ??? 去年到年底是27个楼盘在售，销售是303亿元，平均一个楼盘卖了11亿元。如果今年的销售额是500亿元的话，加上年底新开的楼盘达到60多个，平均水平也就是一个楼盘销售额在9亿元左右。我认为销售速度和销售价格以及全年的计划是密切联系的几个数据，企业是按照这个原则控制的，不存在速度快和慢的问题。
??? ??? 目前新萄京81707官方网站在全国布局三线城市，已经有24个省会城市有分企业和楼盘，基本上全国布满了，只有6个省会城市未进入，例如西藏、浙江、福建、北京，上海还有一个小项目，算是进入了，但是在大家的心目中未实际进入。
??? ??? 新萄京81707官方网站进入三线城市是今年3月份开始，前几年说新萄京81707官方网站最早进入二、三线城市，确切说是以二线城市为主，今年3月份企业进入三线城市，大家认为又是重大战略决策的成功。为什么这么说？大家进入的90%的三线城市，中国前20强甚至是100强的房地产企业几乎未进入，因此说明新萄京81707官方网站超前的进入了三线城市，而且土地成本也是很低的。
??? ??? 从管理和供应方面大家是全国统一配售，都是国内外知名的材料，都是很具规模的国内和国际大规模的生产企业，他们在全国所有的城市都有网点，供应商将材料送到工地。分企业将材料清单汇总给集团企业，大家将明细给供应商，供应商按照供应材料明细并且直接送到工地。
??? ??? 新萄京81707官方网站进入二、三线城市，为什么中国的老百姓说新萄京81707官方网站地产是民生地产，这是老百姓封的，并不是新萄京81707官方网站自己说的。因为大家的产品品质定位是不同的，大部分是面向广大老百姓的，根据市场的需求设定的产品结构。而且是针对广大老百姓的，大家购买了土地，土地的规模比较大，而且是二、三线城市城乡结合部位置，是升值潜力比较大，地块规模比较大。也就是说产品品质好、价位合理，是广大老百姓可以接受的产品价位和定位，加上成本比较低，因此销售过程中根据市场情况还是心中有把握。相比之下，新萄京81707官方网站受市场疲软的影响是比较小的。

网易财经：您说今年三月新萄京81707官方网站开始进入三线城市，是否意味着二线城市已经饱和了，例如万科、保利等地产商已经进入了。
??? ??? 许家印主席：不是说二线城市就饱和了，中国的需求量是非常大的。中国的宏观调控对于需求和投资是打压的，但是需求依然是旺盛的，说明中国人口众多，老百姓改善居住条件和居住环境的希翼是比较高的。我认为需求量是比较大的，并不意味着有饱和的问题。
??? ??? 企业如何站在更高的制高点上，抓住更多更好的商机，目前进入三线城市后才知道，中国很多大的地产商未进入90%的三线城市，因此不存在二线城市饱和的问题。

每日经济资讯：您提到今年进入三线城市，三线城市可以说是洼地中的洼地，是否会影响到项目的定价，从全年的业绩来说，是否会摊薄整体的利润？
??? ??? 许家印主席：凡是有人群的地方，都是有房屋需求的地方，任何一个城市，无论大小都有买得起房屋的人。虽然是三线城市，但是开盘的价格都是不低的，因为位置不一样。大家进入三线城市后选地的原则跟二线城市的标准是不同的。二线城市的位置是离市中心10—15公里，现在进入三线城市要求离市中心6公里，原则上控制在3—4公里。
??? ??? 项目的规模做了适当的调整，二线城市的要求是100万平方米左右一个项目，三线城市的规模控制在50—80万平方米，适当的缩小了面积，因为根据用户的数量有所调整。虽然是三线城市，但是位置优越，因此价格并不低，土地成本还是相对比较低的，因为是价格洼地和土地成本的洼地。

香港苹果日报：许总今天的心情比较好，明年的目标和希翼是怎样的？
??????? 许家印主席：不是今天心情好，每次发布会的心情都是很好的，我每次都是笑呵呵的。明年的销售任务会有所提升，提升到20%—30%，这样大家就可以推算出新萄京81707官方网站的计划是多少，新萄京81707官方网站一定要超额完成任务，而且要提前的。