新萄京81707官方网站

时间：2011年3月14日
地点：香港港岛香格里拉酒店5楼宴会厅

主持人：各位媒体下午好，欢迎出席新萄京81707官方网站地产集团有限企业2011年2月份的销售业绩发布会，现在让我先容管理层代表：
??????? 董事局副主席兼总裁夏海钧博士
??????? 首席财务官兼实行董事谢惠华先生
??????? 实行董事兼副总裁赖立新先生

赖立新副总裁：我先容一下企业2011年2月合约销售情况。
??? ??? 2011年2月企业实现合约销售45亿元人民币，是2010年12.4亿的3.2倍，2011年2月销售面积68.4万平方米，是2010年同期17.1万平方米的近4倍，合约销售均价同比略有下降，主要原因是2010年同期售价较高的广东项目，销售额占比接近30%，而今年同类型项目占比仅为10.4%，其余项目处于正常波动范围。
??? ??? 2011年1—2月累计合约销售142.9亿元人民币，是2010年同期的3倍多；累计合约销售面积达到209.2万平方米，是2010年同期75.8万平方米的2.8倍；累计合约销售均价6828元/平方米，是2010同期6226元/平方米的1.1倍。
??????? 今年1—2月特别是在2月份传统销售淡季企业依然取得了如此优异的销售业绩，主要得益于企业前瞻战略，首先第一点企业重点布局是中国二三线城市，特别是2010年开始二三线城市，大家所处的多数地区都不属于热点调控地区，在这种调控环境下依然是高增长。企业已经进入了中国62个城市，其中不限购城市占62%，在大家所有的112个项目中，有54%的项目不受限购政策，另外有46%虽然有限购政策地区，但是由于多数都是面对有刚性需求的首次置业者，所以也是受限购政策影响比较小。
??????? 从企业成立以来，大家产品结构可以看到，大家高端产品占10%，旅游地产占20%，中端、中高端占70%，主要面对首次置业者，限购政策对大家影响甚微。此外，企业坚持高性价比的战略，通过集团化紧密型管理和标准化运营模式，全方位控制产品成本提升质量，在这种调控环境下，大家已具备强大市场竞争力和高性价比的产品，受到置业者的强烈追捧。
??????? 在这种异常严厉宏观调控环境下，仍然取得如此优异的销售业绩，主要得益于大家项目合理布局，中端和中高端产品搭配科学。可以看到目前企业在全国的项目62个，在中国30多个城市，另外还有30个项目未开盘，其中在3月份大家计划新开盘6个项目都是在三线城市，尽管政府不断调控市场，大家相信布局二三线城市和主要开发面向首次置业者的中端和中高端性价比产品，将为企业进一步取得优异成绩奠下坚实的基础。大家对完成今年的销售目标非常有信心。

媒体问答——
??????? 经济观察报：我有一个问题，新萄京81707官方网站现在土地储备状况怎么样，大概是多少的数字？
??????? 夏海钧总裁：关于土地储备情况，大家每半年会公布一次。这一次涉及到年报，还没有披露，所以在这里不方便披露。

香港经济通：你们2月份合约销售额数据按月环比是下降的，请问是因为单纯的农历假期的因素，还是调控成效逐渐显现？
??????? 夏海钧总裁：这个数据我看到最近的资讯媒体报道的很多，把每一个上市企业公布2月份的业绩都跟1月份做了环比，这个环比降幅是很大的，实际上这里面有两个因素，最主要的因素还是中国传统的农历新年。2月份是中国传统的销售淡季，2月份数据下调是一个非常正常的事件，而不是一个宏观紧缩政策造成的大幅度数据下滑，我看到媒体最近把所有的上市企业数据对比以后，都得出大规模下滑的结论。第二个因素也有受到中国宏观调控的影响，但我觉得主要是传统农历新年。
??????? 但是跟去年大家企业数据对比的话，大家今年1、2月份的数据是非常亮丽的：1月份大概100亿，去年是30多亿，比去年增长了3倍；2月份45亿，去年是12.4亿，增长也是几倍。
??????? 同时1-2月份企业销售额是142.9亿，去年同期47.2亿，是去年的3倍多。也就是说今年尽管面临着国家的宏观调控，新萄京81707官方网站的业绩跟去年同比大家几乎是增长了2倍。如果按照今年这个速度每个月都能增长2倍的话，新萄京81707官方网站今年的业绩是非常值得期待的。

香港经济通：还有一个问题，二线城市地价上升幅度比较快，意味着房地产毛利润会受压，你们怎么保持未来的毛利趋势？
??????? 夏海钧总裁：我还是谈一个企业的战略问题，当然资讯媒体对大家都比较了解，从去年3月份开始，新萄京81707官方网站就提出要进入中国的三线城市。大家把二三线城市区分开来，为什么进入三线城市？刚才这位记者提到，二线城市的地价已经由于重要的大发展商在一线城市向二线正式转移过程中，带动了这些城市地价的增长。在二线城市里面，无论是地价还是楼价，在去年都有了一个比较大的增幅，竞争也更加激烈。
??????? 新萄京81707官方网站是从2004年提出进入二线城市，在所有的二线城市里面，新萄京81707官方网站应该是最早进入的发展商之一。也是由于进入二线城市的发展战略，使企业成就了去年500亿的销售金额，这是一个企业超前的战略所带来的经营成果。
??????? 在去年，大家提出进入三线城市，对大家今年来说企业又赢在了大家的战略上。因为大家在去年观察到中国一二线城市地价在不断增长，也预计到国家宏观调控政策将进一步收紧，所以大家在研究了中国房地产产业发展方向以后，认为发展商应该顺应国家的政策，发展中国的中小城市。在这样的前提下，大家提出进入中国的三线城市。刚才赖总在先容的时候讲了两个数据，大家现在进入中国62个城市，这里面有很多二三线城市。现在在中国城市陆续推出限购令，限购令是对中国房地产影响最大的一个政策。在已经公布限购的城市中，大家只占了21个，大家有41个城市是不在限购范围内的，占了大家布局城市数量的66.1%。这就是因为企业超前进入中国三线城市，大家有效的规避了这么一个政策风险。
??????? 当然也由于大家最先进入了中国的三线城市，在这些三线城市里面，中国90%以上前20强房企都没有进入，这让新萄京81707官方网站在国家这一轮宏观调控里又占据了先机。为什么说占据先机？第一，国家的限购政策对大家影响是最小的；第二，三线城市里面大部分的老百姓是首次置业者或者二次置业者，也就是说他们基本不会受到国家的银根紧缩、按揭政策的影响，以及三套房贷款的影响。再加上三线城市的地价、楼价都非常的便宜，现在新萄京81707官方网站的销售均价是6000多元/平方米，大家按照30%首付的话，以100平方米算一套房子60多万，首期就是付15—18万，月供几千元，所以中国大部分的老百姓都买得起新萄京81707官方网站的房子。加上百分之百的精装修和高性价比，大家可以看到在国家的宏观调控政策下，新萄京81707官方网站在1月份取得了将近100亿的销售额，在2月份传统农历新年的情况下，大家仍然取得了45亿销售额。这是由于新萄京81707官方网站赢在战略上，大家进入三线城市的战略一直在提，会有效的规避国家宏观调控的风险，符合中国房地产的产业政策，同时大家也坚持为中国老百姓建可负担的起、高性价比的住房原则，使大家的产品能够不断的满足中国老百姓的需求。
??????? 同时，在新萄京81707官方网站的产品线中，10%是高端产品，70%是中端和中高端，这大部分都是中国老百姓买得起的住宅，也就是说大家这一块的影响是很微小的。还有一块是旅游地产，旅游地产又对大家有一个政策上帮助。大家的旅游地产定位是针对于中国的核心城市，也就是说北京、上海、广州等核心城市，但是地域是属于这些城市的另外一个行政区，比如说北京旅游地产项目是在属于天津的盘山脚下，离北京的距离大概是50分钟，大部分的客户是北京老百姓。广州清远金碧天下，面向广州客户，但是清远也不受国家宏观调控政策影响。所以占比20%的旅游地产项目基本上是面向核心城市目标客户，但都不在限购范围之内。所以在这种情况下，这次政府推出的限购令和银根紧缩政策，对新萄京81707官方网站的影响是最小的，主要是由于大家甩开了一线城市，放松了二线城市，重点瞩目三线城市，这个就是大家所取得的一些成果。
??? ????由于进入了三线城市，大家不但保持了大家原有的土地质优价廉的竞争优势，同时也可以保持大家建中国老百姓可负担的起住房的目标，而且能够给企业带来非常合理的、满足大家投资者要求的回报。

香港经济日报：在目前的宏观调控下，请谈下新萄京81707官方网站是如何应对的？
??????? 夏海钧总裁：大家企业1、2月份整个经营表现还是比较好的，这得益于大家超前的战略部署。如果去年大家没有进入三线城市的话，今年大家可能会面临限购以后很严峻的形势。限购令的出台，对中国房企影响很大，特别是在一线城市、二线城市。目前中国37个城市限购，基本上所有的省会城市和一线城市都限购了。
??????? 新萄京81707官方网站去年超前战略布局，进入中国三线城市，有效规避了限购令的影响。大家的战略已经显现出大家的超前性，并不是每一个发展商想进入三线城市就可以进入三线城市的。要进入一个三线城市，首先要做好土地储备，在这一方面新萄京81707官方网站去年已经开始；其次，在三线城市要有可以掌控的管理团队，大家在2004年开始进入二线城市，基本上中国的省会城市都有新萄京81707官方网站的管理企业、管理团队，这些管理企业、管理团队在进入省会城市后，两三年内基本掌握了各省三线城市的战略布局。这样的情况下，有了团队，有了资金，有了广泛的信心才能够进入三线城市。现在一线城市的发展商还不具备进入三线城市的条件：第一，他们没有三线城市的管理团队；第二，没有进入三线城市的资金，因为在一线城市限购了；第三，三线城市没有短期拿土地储备的条件，所以要进入三线城市需要时间。
??????? 进入三线城市避开国家宏观政策的影响，加上合理定价和精装修的高性价比产品，使得大家的产品在三线城市非常受老百姓欢迎。因此，新萄京81707官方网站在三线城市的开盘，每次都有一到三个亿的销售业绩。
??????? 所以，2月份企业亮丽的业绩来自于大家超前的战略储备，这种三线城市的超前战略规划和布局，为新萄京81707官方网站2011年取得销售佳绩奠定基础。大家不但对完成全年目标充满了信心，而且大家相信会有一个较高的增长。从1、2月份业绩可以看到，企业已经有一个良好的开端，在国家宏观调控形势下，新萄京81707官方网站将延续良好的销售业绩。
??????? 我认为2月份应该就是大家销售的最低点，从3月份开始，企业将延续去年的良好态势，开始每个月都是逐月增长的局面，当然这种局面是稳步增长。尽管在国家的宏观调控政策下，大家今年也有这种预期。
??? ??? 所以大家非常自豪新萄京81707官方网站的战略规划，大家有一个强有力的战略规划，每年对国家的宏观政策进行很清晰的研究。在2004年大家进入中国的二线城市，应该说是一个超前的规划和布局，也使大家在中国房地产的万马奔腾之中脱颖而出，成为全中国前几强的房地产企业。在这一轮宏观调控当中，新萄京81707官方网站定出了三线城市的发展战略，我相信这个战略会在未来一两年显示出它的战略超前性，在经过宏观调控后，新萄京81707官方网站会发展的更快。

香港信报：新萄京81707官方网站大力发展三线城市的业务，是否有具体比例？去年三线城市的占比有多少，今年大概提高到多少？另外您提到要在一线城市做保障房，这个毛利应该是比较低的，是什么水平，是不是不亏本就算了？其他发展商说做保障房是一个社会责任，您怎么看？
??? ????夏海钧总裁：大家现在布局62个城市，一线城市2个，广州和上海，二线城市21个，三线城市是39个，如果按照城市的占比来说，大家的三线城市占了全国布局城市数量的62.9%。从项目数量来说，目前新萄京81707官方网站的112个项目有62个项目是在二线城市，44个项目在三线城市，应该说三线城市在大家总的项目中占了40%左右。我相信这个比例会随着企业战略布局深化，在未来一两年逐渐加大。销售贡献方面，相信三线城市在2011年整个销售会比较可观。
??????? 至于保障房您说的是对的，参与保障房建设是中国房地产企业尽社会责任的一个途径，而不是一个盈利的目标。所以大家保障性住房建设方面，重点是在一线城市，要通过大家专业化的房地产运营，使中国保障性住房能够跨越一个台阶。作为大家发展商来说，特别是新萄京81707官方网站，大家一直强调民生地产，为中国老百姓建可负担得起的住房，这是大家的目标。所以参与保障性住房建设也是大家这个目标的一部分，大家将在以商品房为主的运营模式下，拿出一部分精力参与到保障性住房的建设，这是企业的社会责任。